“한남뉴타운은 왜 ‘완전체’라 불릴까? 토허제 무풍지대의 진가”

토허제 비껴간 ‘완전체’ 한남뉴타운은 지금..

서울에서 토지거래허가제의 예외, ‘완전체 재개발’이 가능했던 곳! 한남뉴타운의 현재 상황과 투자포인트, 민트컬러로 풀어드립니다.

안녕하세요! 서울 재개발 투자자라면 누구나 한 번쯤 귀 기울였던 바로 그 지역, 한남뉴타운. 특히 2024년 토지거래허가제 강화 속에서도 한남뉴타운은 예외적으로 ‘토허제 대상 제외’가 되며 다시금 투자자들의 이목을 집중시키고 있습니다. 저도 최근 현장에 다녀오며 ‘완전체’ 한남뉴타운의 현재 분위기를 직접 확인했는데요, 현장 분위기는 이미 뜨겁고, 시장에서는 벌써 매물 품귀 현상까지 나타나고 있더라고요. 오늘 포스팅에서는 한남뉴타운의 현 상황과 앞으로의 전망, 그리고 투자 포인트까지 민트빛처럼 깔끔하게 정리해드릴게요.

목차

한남뉴타운 현재 진행상황 토허제 비껴간 이유와 배경 ‘완전체’ 한남뉴타운 투자포인트 3가지 향후 투자 리스크 & 대응 전략 최근 거래 사례 및 가격 흐름 투자 전 반드시 알아야 할 유의사항

 

한남뉴타운 현재 진행상황

한남뉴타운은 1~5구역으로 구성되어 있으며, 현재 3구역은 현대건설이 시공사로 선정되어 본격적인 공사에 들어섰고, 2구역은 조합설립 인가 후 사업 추진 중입니다. 4·5구역도 정비계획이 승인되었으며, 조합 설립 준비 중입니다. 그 중심엔 바로 ‘한남3구역’이 위치해 있습니다.

구역	진행 단계	특이사항
한남3구역	착공 준비 중	현대건설 시공, 분양 예정
한남2구역	조합 설립 완료	서울시 재정비 촉진지구
한남4·5구역	정비계획 승인	조합 설립 추진 중

토허제 비껴간 이유와 배경

서울시와 국토부는 2024년부터 서울 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하며 투기 억제에 나섰습니다. 하지만 한남뉴타운은 재개발 방식이 아닌 '재정비촉진지구'로 분류돼 있어 토허제에서 예외를 적용받았습니다. 이에 따라 실수요자뿐 아니라 투자자들의 접근성도 훨씬 자유로운 지역으로 부각되었죠.

 

‘완전체’ 한남뉴타운 투자포인트 3가지

• 강남 접근성 + 한강 조망권 : 지리적 입지의 압도적 강점
• 규제 프리패스 : 전매 제한·거래허가 구역 비적용
• 분양가 상한제 미적용 가능성 : 프리미엄 분양 기대

 

향후 투자 리스크 & 대응 전략

완전체라 해도 리스크는 존재합니다. 특히 재정비촉진지구는 오히려 절차가 더 복잡한 경우도 있고, 시장 상황 변화에 따라 수익률이 달라질 수 있어요.

1. 사업 지연 리스크 : 조합 설립 지연, 시공사 선정 경쟁 등
2. 프리미엄 과열 : '토허제 제외' 프리미엄 과대 책정 주의
3. 금리·거시경제 변수 : 금리 인상 시 자금 부담 증가

최근 거래 사례 및 가격 흐름

한남뉴타운 내 실거래가는 토허제 해제 소식 이후 다시 반등세를 보이고 있습니다. 구역별 현황을 아래 표로 정리했습니다.

구역	최근 거래가 (3.3㎡당)	비고
한남3구역	9,000만 원	분양가 상한제 미적용, 착공 직전
한남2구역	7,800만 원	조합 설립 완료, 매물 적음
한남4·5구역	6,800만 원	프리미엄 형성 초기 단계

투자 전 반드시 알아야 할 유의사항

• 재정비촉진지구 사업 절차와 재개발 구분 정확히 이해
• 토허제 적용 여부 시기별로 계속 확인 필요
• 조합 설립 전 구역은 사업 속도 변동 가능성 큼
• 현금청산, 실거주 요건 여부 매수 전 체크 필수
• 세금 이슈(보유세, 취득세) 선반영 투자 전략 필요

Q 왜 한남뉴타운은 토지거래허가제 대상이 아닐까요?

한남뉴타운은 재정비촉진지구로 분류되어 일반 재개발과 달리 토허제 적용 제외 대상입니다.

Q 토허제 제외되었다고 바로 매수해도 될까요?

규제 리스크는 없지만 사업 속도, 프리미엄 과열 여부 등 종합적으로 판단해야 합니다.

Q 한남뉴타운은 언제 완공되나요?

3구역은 2027년 입주 목표이며, 2·4·5구역은 현재 사업 단계상 추가 기간이 필요합니다.

Q 한남뉴타운 투자 시 세금 부담은 어떤가요?

취득세, 보유세 부담이 크기 때문에 장기 보유 계획 세우는 것이 좋습니다.

Q 사업 지연 가능성은 어느 정도인가요?

조합원 내부 이견, 시공사 선정 지연 등으로 1~2년 지연될 가능성은 항상 존재합니다.

Q 지금 투자하면 일반분양 받을 수 있나요?

일반분양은 조합원 외 별도 청약으로 진행되며, 조합원 지위 매수는 일반분양과 무관합니다.

 

토지거래허가제의 예외로 남은 ‘완전체’ 한남뉴타운, 그 자체로 서울 부동산 시장에서 상징적인 존재입니다. 규제 속에서도 유일하게 투자 문이 열려 있는 만큼, 기대감과 프리미엄이 빠르게 형성되고 있는 상황이죠. 하지만 그 속에서도 리스크는 분명 존재합니다. 오늘 정리해드린 사업 단계, 유의사항, 리스크를 꼼꼼히 확인하고 접근하신다면, 한남뉴타운 투자에서 민트빛 수익을 얻을 수 있을 거예요. 추가로 궁금한 점이나 투자 전략 상담 원하시면 댓글로 남겨주세요!

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