뒤죽박죽 토지거래허가제… 시장 혼란 부르는 규제 허점

뒤죽박죽 토지거래허가제… 시장 혼란 부르는 규제 허점

같은 단지, 같은 생활권인데 왜 여긴 되고 저긴 안 되지? 토허제 규제 사각지대와 그에 따른 시장 혼선을 민트컬러로 짚어봅니다.

안녕하세요! 최근 부동산 시장에서는 다시 한 번 ‘토지거래허가제’ 논란이 뜨겁습니다. 특히 서울 강남, 용산 등 인기 지역을 중심으로 시행되고 있는 토허제에서 ‘같은 단지인데 한쪽은 규제, 다른 쪽은 비규제’라는 모순적인 사례가 속출하고 있습니다. 저도 매일경제 기사(2025.03.30)를 보고 깜짝 놀랐는데요, 한남더힐, 타워팰리스, 위례신도시 등 대표 사례를 통해 규제 허점과 시장 반응을 정리해드릴게요.

목차

토지거래허가제 규제 논란 개요 대표 사례별 규제 적용 실태 규제 허점과 시장 혼선 원인 실거래 사례로 본 시장 영향 지역·구역별 규제 적용 비교 향후 투자 시 유의사항 정리

 

토지거래허가제 규제 논란 개요

2024년부터 서울 강남·용산구를 중심으로 시행 중인 토지거래허가구역 제도는, 특정 지역의 부동산 투기 수요를 억제하기 위한 규제입니다. 그러나 이번 매일경제 보도에 따르면, 같은 단지 내에서도 건축물 용도, 행정구역 등 사소한 이유로 규제 적용 여부가 달라지고 있어 시장 혼란을 초래하고 있습니다. 일괄적이지 않은 기준이 투자자뿐 아니라 실수요자들 사이에서도 논란을 부르고 있습니다.

대표 사례별 규제 적용 실태

최근 기사에서 지적된 대표적인 규제 모순 사례는 다음과 같습니다.

지역	규제 적용 여부	특이사항
한남더힐	부분 적용	동별 건축물 용도 차이 (연립주택 제외)
타워팰리스	부분 적용	오피스텔 구역 비적용
위례신도시	단지별 상이	행정구역 경계로 규제 적용 여부 달라짐

규제 허점과 시장 혼선 원인

• 건축물 용도 기준 : 아파트와 연립주택, 오피스텔 구분에 따른 규제 적용 여부
• 행정구역 경계 문제 : 동일 생활권 내에서도 구역 경계 따라 규제 상이
• 정비사업 진행단계 불명확성 : 관리처분계획 인가 후 철거 단계 혼선

 

실거래 사례로 본 시장 영향

규제 허점으로 인해 일부 지역에서는 토지거래허가제를 피한 매물이 신고가 거래되는 상황도 포착됐습니다. 한남더힐의 경우, 연립주택 용도로 분류된 일부 동에서는 175억 원의 신고가 거래가 성사되었고, 도곡동 타워팰리스에서는 오피스텔 구역이 규제에서 제외돼 24억 원에 거래된 사례도 있었습니다.

1. 한남더힐 연립주택 동 : 규제 제외, 신고가 거래
2. 타워팰리스 오피스텔 : 거래허가제 비적용, 24억 거래
3. 위례신도시 내 송파구·성남시 구역 : 규제 적용 여부로 희비 엇갈림

지역·구역별 규제 적용 비교

아래 표는 대표 지역별 토지거래허가제 적용 여부를 요약한 것입니다.

지역	적용 여부	적용 기준
한남더힐	부분 적용	건축물 용도(연립주택 제외)
타워팰리스	부분 적용	오피스텔 제외
위례신도시	구역별 상이	행정구역(서울·경기도)

향후 투자 시 유의사항 정리

• 건축물대장 용도 반드시 확인
• 행정구역상 경계 여부 확인 후 투자
• 정비사업 단계별 실거주 요건 숙지
• 규제 적용 여부 변화 가능성 대비

 

Q 한 단지 내 일부 동만 규제 제외되는 이유는 무엇인가요?

건축물 용도가 아파트가 아닌 연립주택 또는 오피스텔로 분류된 경우 토허제 규제를 받지 않습니다.

Q 행정구역에 따라 규제 적용 여부가 달라질 수 있나요?

네, 위례신도시처럼 자치구 경계에 걸친 경우 구역별로 규제 적용 여부가 달라집니다.

Q 정비사업 단계에서도 규제 적용 여부가 달라지나요?

관리처분계획 인가 이후 주택 매입 시에도 토허제가 적용되며, 실거주 요건이 부과됩니다.

Q 실거주 요건을 채우지 못하면 어떤 불이익이 있나요?

이행강제금이 부과되며, 최대 취득금액의 10%까지 부과될 수 있습니다.

Q 토지거래허가제 적용 여부 확인 방법은?

건축물대장 및 행정구역 정보, 정비사업 인허가 단계 확인이 가장 정확합니다.

Q 향후 규제 완화 가능성은?

정부와 서울시가 현재 유권 해석 및 세부 기준 마련 중으로, 향후 일부 완화 가능성이 있습니다.

 

토지거래허가제, 취지는 투기 억제지만, 지금처럼 ‘한 단지 안에서도 되고 안 되고’ 뒤죽박죽이라면 실수요자와 투자자 모두 피해를 볼 수밖에 없습니다. 특히 건축물 용도나 행정구역 차이로 규제 여부가 달라지는 사례는 앞으로도 시장 혼란을 가중시킬 가능성이 큽니다. 부동산 투자에 앞서 해당 지역의 규제 적용 여부, 건축물대장과 행정구역을 꼼꼼히 확인하시고, 변화하는 정책 흐름에 맞춰 발 빠르게 대응해 보세요. 앞으로도 이런 정책 사각지대, 민트빛으로 속 시원히 풀어드릴게요!

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